Analisi della circolare 26/E del 2016: l'assegnazione di beni immobili AI soci

A cura diDott. Alessio FerrettiDottore Commercialista · Pubblicato il 05/04/2023 · Aggiornato il 05/07/2026

Il perimetro della circolare 26/E del 2016 nell'assegnazione beni

L'assegnazione di beni immobili da una società ai propri soci rappresenta un'operazione di delicata ingegneria societaria. Non si tratta di un semplice trasferimento di proprietà, ma di un atto che incide profondamente sugli assetti societari, sulla determinazione del reddito d'impresa e sulla posizione fiscale del socio assegnatario. In questo scenario, la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2016 dell'Agenzia delle Entrate assume un ruolo cruciale, poiché coordina e chiarisce l'orientamento interpretativo riguardante l'inquadramento fiscale di tali operazioni.

Il problema principale che imprenditori e amministratori devono affrontare non riguarda solo l'iter notarile, ma la determinazione del valore del bene. Un'errata valutazione può trasformare un'operazione di riorganizzazione patrimoniale in un'occasione di accertamento fiscale, con contestazioni su plusvalenze non dichiarate o distribuzioni di utili occultate. La Circolare 26/E interviene proprio per definire i criteri di valutazione e i riflessi fiscali, distinguendo tra l'impatto in capo alla società cedente e quello in capo al socio ricevente.

Il nodo della valutazione: valore di mercato vs valore di libro

La determinazione del valore dell'immobile è il punto di massima criticità in ogni operazione di assegnazione. Spesso si tende a considerare il valore di carico (valore di libro) o il valore catastale per ridurre l'impatto fiscale immediato, tuttavia la prassi amministrativa e la Circolare 26/E impongono un approccio più prudente.

La prevalenza del valore di mercato

Secondo l'orientamento dell'Agenzia delle Entrate, l'assegnazione di un bene a favore di un socio deve essere effettuata considerando il valore di mercato del bene stesso. Qualora l'assegnazione avvenga a un valore inferiore, l'Amministrazione Finanziaria potrebbe riqualificare la differenza come una distribuzione di utili o un corrispettivo della partecipazione, con conseguente tassazione in capo al socio e potenziali sanzioni per la società.

Rischi legati alla sottostima del valore

Sottostimare il valore del bene per evitare la generazione di plusvalenze in capo alla società è un errore frequente. Se il valore assegnato è distante da quello che il bene otterrebbe in un'operazione tra parti indipendenti, l'operazione perde la sua difendibilità. Questo rischio operativo si traduce in un potenziale recupero delle imposte non versate, oltre a interessi di mora e sanzioni amministrative che possono compromettere il cash flow dell'impresa.

Strumenti di presidio documentale

Per rendere documentabile e difendibile la scelta del valore, è essenziale l'adozione di una perizia tecnica asseverata. Il coordinamento tra il commercialista e un tecnico abilitato permette di allineare il valore di bilancio, il valore di mercato e l'importo indicato nell'atto notarile, riducendo drasticamente il rischio di contestazioni in sede di accertamento.

Analisi delle riserve e imputazione fiscale

L'operazione di assegnazione beni non è neutra e i suoi effetti dipendono dalla natura delle riserve utilizzate per l'operazione. È fondamentale distinguere tra l'assegnazione a titolo di dividendo e l'assegnazione a riduzione del capitale sociale.

Assegnazione a titolo di dividendo

Quando l'assegnazione avviene a conto di riserve disponibili, l'operazione è assimilata a una distribuzione di utili in natura. In questo caso, la società realizza una plusvalenza pari alla differenza tra il valore di mercato del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto. Tale plusvalenza concorre alla formazione del reddito IRES e IRAP della società. Per il socio, l'assegnazione rappresenta un provento tassabile in base al regime applicabile alla sua partecipazione.

Assegnazione a riduzione del capitale

Se l'assegnazione è finalizzata a una riduzione del capitale sociale, l'impatto fiscale cambia. In questo scenario, l'assegnazione può essere considerata un rimborso del capitale investito. Tuttavia, se il valore del bene assegnato eccede il costo di acquisto della partecipazione del socio, tale eccedenza costituisce un reddito tassabile per il socio assegnatario.

Caso tipo: assegnazione immobile industriale in SRL

Per illustrare l'applicazione della Circolare 26/E, analizziamo uno scenario operativo prudenziale riguardante una società a responsabilità limitata.

Scenario: Una Srl detiene un capannone industriale con valore di carico fiscale di 100.000€. Una perizia tecnica aggiornata stima il valore di mercato a 300.000€. La società dispone di riserve di utili sufficienti e decide di procedere all'assegnazione al socio unico.

• Ipotesi A (Approccio a rischio): L'assegnazione viene effettuata basandosi sul valore di carico (100.000€). La società non rileva plusvalenze. Tuttavia, l'Agenzia delle Entrate, riscontrando che il valore reale è di 300.000€, potrebbe contestare una distribuzione di utili occultata per l'importo di 200.000€, richiedendo l'integrazione fiscale e sanzionando l'operazione.
• Ipotesi B (Approccio di compliance): L'assegnazione avviene al valore di mercato di 300.000€. La società rileva una plusvalenza di 200.000€ (300.000€ - 100.000€) su cui applica l'IRES e l'IRAP. L'operazione è trasparente, supportata da perizia e coerente con la Circolare 26/E. Il rischio di accertamento è ridotto poiché l'imposizione è stata correttamente gestita a monte.

Questo esempio dimostra come la scelta del valore non sia solo un onere immediato, ma una strategia di gestione del rischio fiscale a lungo termine.

Iter operativo: dal bilancio all'atto notarile

Un'assegnazione corretta richiede un flusso di verifica multidisciplinare che veda il commercialista come coordinatore tra l'amministrazione aziendale e il notaio. L'assenza di questo coordinamento porta spesso a incongruenze tra le scritture contabili e l'atto pubblico.

La matrice di presidio documentale

Per garantire la compliance, suggeriamo l'adozione della seguente matrice di controllo prima della firma dell'atto:

• Analisi Patrimoniale: Verifica del costo fiscale del bene e delle riserve di utili disponibili.
• Valutazione Tecnica: Redazione di perizia asseverata per determinare il valore di mercato.
• Simulazione Fiscale: Calcolo preventivo di IRES, IRAP e imposte indirette (registro, ipotecaria, catastale).
• Governance: Redazione di verbale di assemblea con delibera motivata e specifica dei criteri di valutazione.
• Atto Notarile: Allineamento delle clausole dell'atto con i valori determinati nella fase di consulenza fiscale.

Per un approfondimento sugli oneri indiretti, si consiglia la lettura della guida sull' assegnazione immobili, imposte e ruolo del notaio.

In sintesi

L'analisi della Circolare 26/E del 2016 evidenzia che l'assegnazione di beni immobili ai soci non può essere gestita come un semplice passaggio di proprietà. I punti cardine per una gestione sicura sono:

• Prevalenza del valore di mercato rispetto al valore di libro per evitare riqualificazioni fiscali.
• Corretta gestione delle plusvalenze in capo alla società, calcolate come differenza tra valore di mercato e costo fiscale.
• Verifica della natura delle riserve per determinare se l'operazione configuri un dividendo o un rimborso di capitale.
• Necessità di un coordinamento multidisciplinare tra commercialista, perito e notaio per garantire la coerenza documentale.

Fonti normative e riferimenti da verificare

• Agenzia delle Entrate: Circolare n. 26/E del 01 giugno 2016.
• TUIR: Testo Unico delle Imposte sui Redditi (per il trattamento delle plusvalenze e dei redditi di capitale).
• Normattiva: Testi vigenti in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali.
• Prassi Amministrativa: Studio 20-2016/T del Notariato.

Data la complessità della materia e l'elevato rischio di sanzioni in caso di errori di valutazione, è fondamentale non procedere senza un supporto tecnico specializzato che analizzi ogni singola variabile del caso specifico.

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